Кто должен ремонтировать подъезд в многоквартирном доме

Ремонт подъезда в многоквартирном доме зависит от вида работ. Одно дело — заменить разбитое стекло, закрепить перила, отремонтировать дверь или устранить опасный скол на ступени. Другое дело — полностью обновить отделку всего подъезда, заменить покрытие на всех этажах или провести крупные работы, которые требуют отдельного решения собственников.

Подъезд относится к общему имуществу многоквартирного дома. Его содержание, осмотры и текущий ремонт обычно организует управляющая компания, ТСЖ или иная организация, которая управляет домом. Если дом обслуживает УК, первое обращение подается туда.

Спор часто возникает из-за слова «ремонт». Жильцы требуют «сделать ремонт в подъезде», а УК отвечает, что работы не запланированы. Чтобы обращение было сильнее, лучше описывать конкретные дефекты: осыпалась штукатурка, повреждены ступени, шатаются перила, разбиты окна, не закрывается дверь, не работает доводчик, отслоилось покрытие пола.

Если проблема связана не с ремонтом, а с уборкой, подойдет отдельная инструкция: что делать, если управляющая компания не убирает подъезд.

Кратко

• Подъезд входит в состав общего имущества дома.
• Текущий ремонт подъезда обычно организует УК в рамках содержания жилья.
• Опасные повреждения нужно заявлять сразу, с просьбой провести осмотр и составить акт.
• Полное обновление отделки подъезда может потребовать решения собственников или включения работ в план.
• Если УК не отвечает или переносит ремонт без объяснений, можно жаловаться в ГЖИ.
• Для обращения удобно использовать образец жалобы на управляющую компанию.
• Если повреждены окна, двери, ручки или доводчики, смотрите отдельную статью: что делать, если в подъезде разбиты окна или двери.

Кто отвечает за ремонт подъезда

За подъезд отвечает организация, которая управляет многоквартирным домом. В большинстве домов это управляющая компания. Если в доме создано ТСЖ или ЖСК, ответственность распределяется по документам такой организации и договорам на обслуживание.

УК отвечает за содержание общего имущества перед собственниками помещений. К общему имуществу относятся помещения, которые обслуживают более одной квартиры: лестничные клетки, лестничные марши, площадки, коридоры, тамбуры, холлы, лифтовые площадки, входные группы и другие общие зоны.

Ремонт подъезда может входить в текущий ремонт или относиться к более крупным работам. Поэтому в каждом случае нужно смотреть:

• какой элемент поврежден;
• создает ли повреждение угрозу безопасности;
• является ли элемент общим имуществом;
• предусмотрены ли работы договором управления;
• есть ли утвержденный план текущего ремонта;
• требуется ли решение общего собрания собственников.

Что относится к текущему ремонту подъезда

Текущий ремонт нужен для поддержания подъезда в исправном и безопасном состоянии. Такие работы устраняют локальные повреждения, которые мешают нормальному пользованию общим имуществом или создают риск для жильцов.

К текущему ремонту подъезда могут относиться:

• заделка выбоин и сколов на ступенях;
• ремонт лестничных маршей и площадок;
• закрепление или ремонт перил;
• устранение локальных повреждений штукатурки;
• ремонт отдельных участков пола;
• устранение повреждений потолка и стен после протечки;
• ремонт входной двери в подъезд;
• ремонт дверей в местах общего пользования;
• ремонт или замена доводчика;
• замена разбитого стекла в подъездном окне;
• ремонт оконных рам и фурнитуры в общих зонах;
• восстановление освещения в подъезде;
• ремонт почтовых ящиков, если они относятся к общему имуществу по документам дома.

Если дефект опасен, УК должна реагировать быстрее. Например, открытая яма на ступени, шатающиеся перила, острые края разбитого стекла, дверь, которая может упасть, требуют срочной фиксации и мер безопасности.

Что может требовать решения собственников

Иногда жильцы хотят не устранить повреждение, а полностью обновить подъезд: покрасить все стены, заменить плитку, поставить новые двери на каждом этаже, изменить отделочные материалы, установить дополнительные элементы благоустройства. Такие работы могут выходить за обычное устранение дефектов.

Решение собственников может понадобиться, если речь идет о:

• полном косметическом ремонте всего подъезда;
• выборе новых материалов отделки;
• дополнительных работах сверх утвержденного перечня;
• использовании средств, накопленных на счете дома;
• увеличении платы за содержание жилья;
• установке новых элементов, которых раньше не было;
• проведении работ, которые УК не обязана выполнять по действующему перечню.

Если УК отвечает, что ремонт подъезда возможен только по решению общего собрания, стоит запросить письменное обоснование. В ответе должны быть понятны причины: работа относится к дополнительным, нет решения собственников, нет утвержденного финансирования или спорный элемент не входит в зону ответственности УК.

Текущий ремонт и капитальный ремонт подъезда

Текущий ремонт направлен на поддержание подъезда в исправном состоянии. Он решает локальные проблемы: трещины, сколы, отслоения, поврежденные двери, разбитые стекла, неисправные перила, участки пола, которые требуют восстановления.

Капитальный ремонт связан с крупными работами по общему имуществу дома. Он проводится по отдельным правилам, через региональную программу капитального ремонта, специальный счет или решение собственников. Капитальный ремонт чаще касается конструкций, инженерных систем, крыши, фасада, лифта, подвальных помещений и других крупных элементов.

Подъезд может попасть в спорную зону. Например, локальная заделка штукатурки после протечки обычно ближе к текущему ремонту. Полная отделка всех этажей с заменой материалов может требовать планирования и решения собственников. Поэтому в заявлении лучше просить не «ремонт подъезда вообще», а осмотр конкретных дефектов и определение необходимых работ.

Когда УК обязана реагировать быстрее

Срочная реакция нужна, если повреждение влияет на безопасность жильцов или сохранность имущества. В таких случаях в заявке нужно прямо писать, что дефект создает риск.

К срочным ситуациям относятся:

• разбито стекло, осколки находятся на полу или могут выпасть;
• шатаются перила на лестничном марше;
• повреждены ступени, есть риск падения;
• дверь в подъезд не закрывается в холодный период;
• дверь держится на поврежденных петлях;
• потолочная отделка отходит пластами;
• после протечки осыпается штукатурка;
• проводка или светильник повреждены;
• на полу есть ямы, провалы, скользкие участки.

При таких повреждениях лучше звонить в диспетчерскую службу и одновременно направлять письменное обращение. После звонка нужно записать номер заявки.

Пошаговая инструкция: как добиться ремонта подъезда

Шаг 1. Опишите конкретный дефект

Сначала нужно определить, какой именно элемент требует ремонта. Не пишите общую просьбу «отремонтировать подъезд». Лучше указать: «повреждены ступени на лестничном марше между 2 и 3 этажом», «отвалилась штукатурка у входа», «шатаются перила», «не закрывается дверь в тамбур».

В заявлении желательно указать:

• адрес дома;
• номер подъезда;
• этаж или место;
• дату обнаружения дефекта;
• чем опасно повреждение;
• какие работы просит выполнить заявитель.

Шаг 2. Сделайте фотографии и видео

Снимите дефект крупно и общим планом. На общем плане должно быть видно, где находится повреждение. Если есть риск травмы, снимите проход, лестницу, острые края, провал или неисправную дверь.

Если повреждение появилось после протечки, сфотографируйте следы воды, отслоение покрытия, потолок, стены и место, где образуется сырость.

Шаг 3. Подайте заявку в УК

Обратиться можно по телефону диспетчерской службы, через приложение, ГИС ЖКХ, «Госуслуги Дом», электронную почту, офис УК или заказное письмо. При телефонном обращении попросите номер заявки.

Если повреждение опасно, укажите это в заявке. Формулировка может быть такой: «Повреждение создает риск падения жильцов», «есть риск пореза стеклом», «дверь может упасть», «перила не обеспечивают безопасное пользование лестницей».

Шаг 4. Попросите провести осмотр и составить акт

Акт осмотра помогает зафиксировать дефект. В заявлении можно написать: «Прошу провести осмотр, составить акт, определить необходимые работы и сообщить срок их выполнения».

Если представитель УК пришел на осмотр, желательно присутствовать лично или попросить об этом соседа, члена совета дома, старшего по подъезду. После осмотра запросите копию акта.

Шаг 5. Запросите план текущего ремонта

Если УК отвечает, что ремонт не запланирован, запросите документы. Можно попросить предоставить перечень работ и услуг по содержанию дома, план текущего ремонта, договор управления и сведения о выполненных работах по подъезду.

Запрос поможет понять, есть ли ремонт в плане и почему работы не выполняются.

Шаг 6. Подайте жалобу в ГЖИ

Если УК не отвечает, не осматривает повреждение, не составляет акт или не выполняет работы, подавайте жалобу в государственную жилищную инспекцию. В жалобе нужно указать, что речь идет о ненадлежащем содержании общего имущества.

Если управляющая компания игнорирует заявление, используйте подробную инструкцию: управляющая компания не отвечает на обращения.

Куда обращаться по ремонту подъезда

Ситуация	Куда обращаться	Что просить
Локальное повреждение стен, пола, ступеней	УК	Провести осмотр, составить акт, выполнить текущий ремонт
Повреждение создает риск травмы	УК, аварийная служба, затем ГЖИ	Принять срочные меры и устранить дефект
УК не отвечает на заявление	ГЖИ	Проверить бездействие управляющей организации
УК говорит, что ремонт не запланирован	УК, совет дома, общее собрание	Запросить план работ и документы по дому
Нужен полный ремонт всего подъезда	Совет дома, УК, общее собрание собственников	Включить вопрос в повестку и определить финансирование
Есть длительное бездействие или угроза безопасности	ГЖИ, прокуратура	Провести проверку и принять меры реагирования
Из-за дефекта причинен ущерб	Претензия в УК, затем суд	Взыскать ущерб и расходы

Если нужно выбрать орган по другой проблеме с управляющей компанией, смотрите общую инструкцию: куда жаловаться на УК.

Какие доказательства собрать

Для спора о ремонте подъезда важны фотографии, документы и подтверждение обращения в УК. Если повреждение опасное, доказательства нужно собрать как можно быстрее.

• фотографии повреждения крупным планом;
• общий кадр с привязкой к подъезду и этажу;
• видео, если дефект виден в движении, например шатаются перила или дверь не закрывается;
• номер заявки в УК;
• копия письменного заявления;
• скриншот обращения через приложение;
• почтовая квитанция и опись вложения;
• ответ УК;
• акт осмотра;
• запрос плана текущего ремонта;
• ответ на запрос документов;
• подписи соседей;
• документы об ущербе, если он возник.

Если дефект существует давно, можно сделать фотографии за разные даты. Это помогает показать, что УК не устраняет повреждение длительное время.

Что написать в заявлении в УК

Заявление в УК должно содержать конкретное описание повреждения и требование провести осмотр. Пример:

В подъезде № ___ дома по адресу: __________________ выявлено повреждение общего имущества: __________________. Повреждение находится __________________. Состояние указанного элемента может создавать риск для жильцов, поскольку __________________. Прошу провести осмотр, составить акт, определить необходимые работы по текущему ремонту и сообщить срок их выполнения.

Если дефект не опасный, но требует ремонта, можно использовать более короткую формулировку:

Прошу провести осмотр поврежденного участка в подъезде № ___ по адресу: __________________, составить акт и включить необходимые работы в текущий ремонт общего имущества.

Для оформления обращения можно использовать готовую жалобу на УК.

Что написать в жалобе в ГЖИ

В жалобе в ГЖИ нужно показать, что УК не обеспечивает надлежащее содержание общего имущества или не принимает меры после обращения жильца.

Пример текста:

Прошу провести проверку по факту ненадлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме по адресу: __________________. В подъезде № ___ имеется повреждение: __________________. Обращение в управляющую организацию направлено «___» __________ 20__ г., номер заявки __________. На дату подачи жалобы осмотр не проведен / акт не составлен / ремонт не выполнен / ответ не направлен. Прошу проверить действия управляющей организации и обязать устранить нарушение при наличии оснований.

К жалобе приложите фотографии, копию обращения в УК, номер заявки, ответ УК или подтверждение отсутствия ответа.

Если УК отвечает, что денег на ремонт нет

Ответ «денег нет» сам по себе не решает вопрос. УК должна пояснить, какие работы предусмотрены договором управления, какие работы включены в текущий ремонт, какие средства собраны по статье содержания жилья и почему конкретный дефект не устраняется.

Можно направить запрос:

Прошу предоставить информацию о перечне работ и услуг по содержанию общего имущества, плане текущего ремонта на 20__ год, а также сведения о том, включены ли работы по ремонту подъезда № ___ в план текущего ремонта.

Если повреждение опасно, отсутствие денег не должно оставлять жильцов без мер безопасности. В таком случае просите временно оградить опасный участок, закрепить элемент, убрать осколки, восстановить закрывание двери или принять другие срочные меры.

Если УК говорит, что нужно решение собрания

Решение собственников действительно может понадобиться для крупных или дополнительных работ. Но при локальных дефектах и опасных повреждениях УК должна хотя бы провести осмотр, составить акт и письменно объяснить, к какому виду работ относится ремонт.

Если ответ УК непонятен, задайте уточняющие вопросы:

• какой пункт договора управления исключает эти работы;
• какие работы входят в текущий ремонт подъезда;
• когда проводился последний осмотр подъезда;
• составлен ли акт технического состояния;
• почему повреждение не устраняется как дефект общего имущества;
• какое решение собственников требуется и в какой формулировке.

Если нужен полный ремонт всего подъезда, вопрос можно вынести на общее собрание. В повестку включают перечень работ, стоимость, источник финансирования и сроки.

Если ремонт подъезда нужен после протечки

Повреждение стен, потолка или пола часто появляется после протечки крыши, стояка или инженерных сетей. В такой ситуации важно установить причину. Если сначала не устранить протечку, новый ремонт может быстро испортиться.

Порядок действий:

1. подать аварийную заявку по факту протечки;
2. попросить осмотр и акт;
3. зафиксировать повреждения отделки;
4. потребовать устранить причину протечки;
5. после устранения причины требовать восстановление поврежденного участка;
6. при отказе подать жалобу в ГЖИ.

Если протечка повредила квартиру, дополнительно понадобится акт о заливе и расчет ущерба.

Когда обращаться в ГЖИ, прокуратуру или суд

Когда обращаться в ГЖИ

В ГЖИ обращаются, если УК не ремонтирует поврежденное общее имущество, не проводит осмотр, не составляет акт, не отвечает на заявление или отказывает без понятного обоснования.

К жалобе приложите фото, заявление в УК, номер заявки, ответ УК и документы, которые показывают риск или длительность проблемы.

Когда обращаться в прокуратуру

Прокуратура подходит при угрозе безопасности, длительном бездействии, игнорировании предписаний или отсутствии результата после обращения в ГЖИ. В обращении лучше указать, какие органы уже рассматривали вопрос.

Когда обращаться в суд

Суд нужен, когда жильцы требуют обязать УК выполнить работы, взыскать ущерб, получить компенсацию или оспорить отказ. Перед судом желательно иметь акт, фотографии, ответы УК, жалобу в ГЖИ и результат проверки.

Частые ошибки жильцов

• Просят «сделать ремонт подъезда», но не описывают конкретные дефекты.
• Не указывают, где находится повреждение.
• Не делают фото общего плана и крупного плана.
• Не просят акт осмотра.
• Не фиксируют угрозу безопасности.
• Не сохраняют номер заявки.
• Сразу требуют полный ремонт всего подъезда без решения собственников.
• Не запрашивают перечень работ и план текущего ремонта.
• Обращаются в суд без письменных ответов УК и доказательств.

Что почитать дальше

• Что делать, если в подъезде разбиты окна или двери
• УК не отвечает на заявки
• Куда жаловаться на управляющую компанию

FAQ

Кто должен ремонтировать подъезд в многоквартирном доме?

Текущий ремонт общего имущества обычно организует управляющая организация, которая обслуживает дом. Если речь идет о полном обновлении подъезда или дополнительных работах, может понадобиться решение собственников.

Должна ли УК ремонтировать стены в подъезде?

Если повреждения локальные и связаны с содержанием общего имущества, нужно подать заявление в УК с просьбой провести осмотр и текущий ремонт. Полная отделка всего подъезда может требовать отдельного планирования.

Кто ремонтирует ступени и перила в подъезде?

Ступени, лестничные марши и перила в подъезде относятся к общему имуществу. При повреждении нужно обращаться в УК, а при бездействии — в ГЖИ.

Что делать, если УК говорит, что ремонт не запланирован?

Запросите план текущего ремонта, перечень работ и письменное обоснование отказа. Если повреждение опасно или относится к содержанию общего имущества, можно подать жалобу в ГЖИ.

Можно ли обязать УК сделать ремонт через суд?

Можно, если есть доказательства нарушения обязанностей УК и необходимость конкретных работ. Перед судом желательно собрать фото, акт осмотра, обращения в УК, ответы и материалы проверки ГЖИ.

Вывод

Ремонт подъезда зависит от вида повреждения. Локальные дефекты, опасные элементы, разбитые стекла, неисправные двери, перила, ступени и поврежденные участки отделки нужно заявлять в УК с требованием осмотра и акта. Если УК отказывается или не отвечает, подавайте жалобу в ГЖИ. Для полного ремонта всего подъезда может понадобиться решение собственников, план работ и источник финансирования.