Арендные каникулы из-за коронавируса: Закон от 01.04.2020 (статья дополняется)

Государственная Дума РФ приняла Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ, который регулируют арендные отношения между сторонами в период режима повышенного готовности и чрезвычайной ситуации.

Статьей 19 Закона приняты 3 пункта, касающиеся арендных отношений. Что же ждет арендаторов и арендодателей? Можно ли получить снижение арендной платы? Рассмотрим более подробно.

Во-первых, сразу нужно отметить, что Закон распространяется на все виды собственности: государственную, муниципальную, частную.

Во-вторых, требования об отсрочке не распространяются на аренду жилых помещений.

В-третьих, Закон распространяется на субъекты Российской Федерации, где введены режимы повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС). Такие режимы уже введены во всех 85-ти субъектах РФ: например, в Москве 5 марта 2020г., в Московской области 13 марта 2020г., в Санкт-Петербурге 13 марта 2020г., в Ленинградской области с 13 марта 2020г.

Законом в статье 19 приняты 3 пункта в отношении договоров аренды. Далее – пункт Закона, следом – комментарий.

Пункт 1 статьи 19 Закона
«Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Комментарий: Вышеуказанные Требования приняты Правительством РФ 06.04.2020. Согласно Требованиям, отсрочка распространяется только на организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции

         К этим отраслям относятся:

      • Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта (ОКВЭД 49.3)
      • Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам (ОКВЭД 49.4)
      • Деятельность пассажирского воздушного транспорта (ОКВЭД 51.1)
      • Деятельность грузового воздушного транспорта (ОКВЭД 51.21)
      • Деятельность автовокзалов и автостанций (ОКВЭД 52.21.21)
      • Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом (ОКВЭД 52.23.1)
      • Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений (ОКВЭД 90)
      • Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений (ОКВЭД 93)
      • Деятельность физкультурно-оздоровительная (ОКВЭД 96.04)
      • Деятельность санаторно-курортных организаций (ОКВЭД 86.90.4)
      • Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79)
      • Деятельность по предоставлению мест для временного проживания (ОКВЭД 55)
      • Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (ОКВЭД 56)
      • Образование дополнительное детей и взрослых (ОКВЭД 85.41)
      • Предоставление услуг по дневному уходу за детьми (ОКВЭД 88.91)
      • Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3)
      • Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения (ОКВЭД 95)
      • Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий (ОКВЭД 96.01)
      • Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (ОКВЭД 96.02)

Если арендатор относится к вышеперечисленным отраслям, то арендодатель обязан:

      1. Предоставить до 1 октября 2020 года отсрочку по арендной плате. Задолженность за этот период подлежит уплате с 1 января 2021 года по 1 января 2023г. поэтапно, не чаще 1 раза в месяц равными платежами. По этом арендная плата может погашаться не более половины.
      2. На период действия режима повышенной готовности (РПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории субъекта РФ отсрочка составляет 100% от арендной платы, после окончания РПГ или ЧС и до 1 октября 2020г. отсрочка предоставляется в объеме 50% от арендной платы.
      3. Штрафы, пени на период предоставления отсрочки не применяются.
      4. Нельзя взимать плату за предоставление отсрочки.
      5. По соглашению сторон может быть снижен размер арендной платы.
      6. Если в арендную плату включена плата за содержание имущества или коммунальные услуги, то по этим платежам отсрочка не предоставляется.

Внимание!
Данным пунктом регулируется только отсрочка уплаты арендных платежей, а не освобождение от арендной платы. Оплачивать аренду все равно придется, но после 1 января 2021 года.

Пункт 2 статьи 19 Закона
«Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года». 

Комментарий: Данный пункт не носит существенного характера, поскольку, такая норма установлена и ранее Гражданским кодексом РФ: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.» (ст. 450 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 19 Закона
«Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации»

Комментарий: Следует обратить внимание, что данным пунктом предусмотрено право арендатора потребовать снижения арендной платы, однако, обязанность арендодателя снизить ее не установлена.

Внимание!
Однако, следует учесть, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность суда принудительно изменять условия договора. Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

           Если все 4 условия присутствуют в арендных отношениях, то суд расторгает договор аренды. Если же выяснится в суде, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то суд договор изменяет принудительно.

           Сказать сейчас, примет ли суд ситуацию с пандемией, как одновременная совокупность всех четырех условий, невозможно, поскольку, в судебной практике отсутствуют такие случаи.

Статья будет дополняться (изменяться), если появятся дополнительные разъяснения или судебная практика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *