Пример договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры является самым важным во всей цепочке сделки по приобретению недвижимости.  Ведь на кону стоят миллионы, зачастую, единственное жилье. Потому для того, чтобы обезопасить сторону сделки необходимо заключать договор купли-продажи в точном соответствии с законом.

Многие покупатели проверяют юридическую чистоту сделки, просят справки о дееспособности у продавца, изучают историю квартиры с начала строительства, но одна ошибка в договоре может привести к тому, что договору будет признан незаключенным. Для того, чтобы избежать такой неприятности в договоре необходимо предусмотреть существенные условия. Образец договора в конце статьи.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры это:

Условие о предмете

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Для этого в договоре надо желательно указывать:

    • адрес квартиры
    • площадь квартиры (общую и жилую)
    • на каком этаже расположена квартира
    • из каких помещений состоит (сколько комнат, кухня, прихожая, вспомогательные помещения, балкон и т.д.)
    • кадастровый номер.

Например, четырехкомнатная квартира, расположенная на 10-м этаже по адресу: РФ, г. Санкт-Петербург, ул. Красивая, д. 1, кв. 10, общей площадью 72,9 кв.м., в т.ч. жилой 48,4 кв.м., состоящую из четырех комнат, туалета, ванны, кухни, прихожей, балкона, кладовки, кадастровый номер 78:00:00000:0000.

Условие о цене

Это требование установлено ст. 555 Гражданского кодекса РФ. Следует обратить внимание, что в силу ст. 140 Гражданского кодекса РФ законным платежным средством на территории Российской Федерации является рубль. Поэтому в договоре нужно указать стоимость квартиры в рублях и сделать это с полной точностью, чтобы другая сторона не могла сослаться на несогласованную цену. Пример, «Стоимость квартиры составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит».

Условие о лицах, имеющих право на проживание в квартире.

Данный пункт относится только к жилым помещениям. Согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут являются, например, члены семьи бывшего собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры.

Помимо обязательных (существенных) условий, в договоре купли-продажи квартиры следует указать:

    1. Полные данные продавца и покупателя, включая паспортные данные, дату и место рождения, адрес регистрации.
    2. На основании каких документов продавцу принадлежит квартира, указать реквизиты этих документов. Например, Приобретаемая Квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве частной собственности на основании справки ЖСК №123 от 12.07.2000г. ,о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.07.2000г. сделана запись № 123456, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость».
    3. Находится ли объект недвижимости под обременением или в залоге, есть ли какие-либо притязания третьих лиц.
    4. Указать наличия согласия супруга на совершение сделки, если требуется, или указать, что сторона в браке не состоит. Указать согласие органов опеки и попечительства. Если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок.
    5. Если квартира приобретается с привлечением кредитных средств, то указать, что продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, приобретается покупателями за счет собственных средств и кредитных средств, полученных покупателем в банке на основании кредитного договора.
    6. Порядок расчета по договору. Здесь необходимо расписать как передаются деньги, например, в момент подписания договора покупатель передает продавцу 10% от стоимости квартиры, а оставшиеся 90% — после государственной регистрации перехода права собственности.
    7. Форма оплаты, например, передача наличных денежных средств или банковский перевод.
    8. Права и обязанности сторон. В этих пунктах можно предусмотреть обязанность продавца сняться с регистрационного учета в определенный срок, вывезти свои вещи, обязанность покупателя не въезжать до определенного срока и т.д. Эти условия принимаются на усмотрение сторон.
    9. Срок передачи квартиры. Иногда срок заключения договора и срок передачи квартиры могут не совпадать, потому что покупатели идут навстречу продавцам и дают какое-то время на переезд. Чтобы не возникало разногласий, следуют предусмотреть в договоре этот пункт.
    10. В какой момент переходит риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры от продавца покупателю.
    11. Кто из сторон оплачивает расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру.

Все вышеперечисленные дополнительные условия не являются существенными. Это значит, что, если их не указать договоре купли-продажи квартиры, то он все равно будет считаться заключённым и будет действовать, а, значит, и повлечет юридические последствия и вытекающее из него обязанности и права.

Однако, согласование дополнительных условий в договоре поможет избежать разногласий, создаст для сторон ясные и понятные перспективы.  Если продавец или покупатель посчитает нужным добавить что-то еще, то это всегда можно согласовать со второй стороной.

Продажа квартиры или другого объекта недвижимости имеет еще и другие особенности:

  1. Договор купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется. Нотариус должен заверять договор, только если сделка проводится в отношении доли недвижимого имущества, в отношении имущества опекаемого, несовершеннолетнего или признанного недееспособным гражданином.
  2. Переход права собственности, как известно, подлежит регистрации. Это значит, что покупатель становится собственником только с момента государственной регистрации. Эта норма не может быть изменена договором. Поэтому заключить договор и даже подписать его у нотариуса недостаточно! Его необходимо передать в Росреестр для перехода права собственности. Кроме того, Росреестр иногда приостанавливает регистрацию, и это может затянуться на пару-тройку месяцев. Значит все это время собственником квартиры остается продавец и покупателю не следует быстро начинать дорогостоящий ремонт.
  3. Передача недвижимости осуществляется на основании акта приема-передачи или другого документа. Скачать образец акта можно тут.
  4. Для заключения договора купли-продажи надо подготовить следующие документы:
      • паспорта сторон;
      • выписку из ЕГРП;
      • технический (кадастровый) паспорт;
      • справку по форме 9 (справку о зарегистрированных лицах);
      • последнюю квитанцию за ЖКХ и капремонт. Долг по капремонту переходит к новому собственнику, поэтому покупатель должен понимать, что он покупает и долг тоже. Долг за услуги ЖКХ не переходит к покупателю, но лучше сразу выяснять какие долги остались и обратиться в управляющую компанию
      • желательно передать акт поверки приборов учета, если они сохранились.

Грамотная подготовка к сделке, включение в договор всех необходимых условий сбережет сторонам время и нервы, поэтому нельзя игнорировать необходимые требования.

 

Скачать “Образец договора купли-продажи квартиры (скачать)” obrazec-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-skachat.docx – Загружено 23 раза – 21 КБ