Перенос сроков сдачи дома, что делать

Принимая решение о покупке той или иной квартиры, одним из самых важных факторов является срок передачи жилого помещения от застройщика к покупателю.

Внимание!
Согласно ст. 4 Закона 214-ФЗ: срок передачи квартиры является существенным условием ДДУ.

Это означает, что если этот срок не будет указан в договоре, то договор будет признан незаключенным и тогда все гарантии, предусмотренные Законом 214-Фз для участников долевого строительства, будут недоступны покупателю.
Закон 214-ФЗ четко определяет этот срок: застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее срока, который предусмотрен соглашением (договором долевого участия).

  При этом, срок должен быть одинаковым для всех покупателей квартир в доме или в блок-секции.

Зачастую, застройщик не успевает в срок достроить дом и вынужден отодвинуть подписание акта приема-передачи.

  Для этого он обязан выслать (заказным письмом или отдать лично в руки) участнику долевого строительства уведомление, где указывает, что не может вовремя передать квартиру и предлагает изменить ДДУ.

Такое уведомление должно быть направлено  за 2 месяца до истечения срока, установленного в договоре, не позже.Например, срок передачи квартиры в ДДУ  – 31 марта 2020 года. Значит уведомление о переносе срока должно быть направлено не позднее 31 января 2020 года.

  Ключевым моментом является то, что застройщик направляет только уведомление с предложением изменить договор. Само уведомление не влечет изменения срока, потому как все изменения в договор должны оформляться дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами. 

Более того, статья 452 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что все изменения к договору должны быть совершены в такой же форме, как и сам договор. А Законом 214-ФЗ установлено, что ДДУ проходит государственную регистрацию в Росреестре, значит, и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано.

Важно!
После получения уведомления от застройщика у участника долевого строительства есть два пути:

      1. Заключить дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта строительства.
      2. Отказаться от изменения договора.

Если вы пойдете по первому пути и согласитесь на изменение договора, то с момента государственной регистрации таких изменений, срок передачи квартиры будет перенесен. В таком случае вы не сможете взыскать  неустойку, штраф и компенсацию морального вреда с застройщика.

Иногда участники долевого строительства идут на такой шаг, который устраивает обе стороны: покупатель соглашается на перенесение сроков, а застройщик снижает цену товара, т.к. квартиры. Это, как правило, стороны используют в ситуации, когда квартира приобреталась с рассрочкой, и покупателю еще нужно внести недостающую сумму.

Если вы все-таки решили пойти по второму пути и отказаться от подписания дополнительного соглашения, то в этом случае, если застройщик нарушит сроки передачи вам квартиры, вы сможете обратиться в суд за взысканием:

Неустойки за несвоевременную передачу квартиры

Если покупателем является физическое лицо , то неустойка составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Ставка определяется на день передачи квартиры.

Например, срок передачи квартиры, стоимостью 6 000 000 руб., установлен 31 июля 2018 года, а фактически подписали акт-приема передачи — 1 декабря 2018 года. Просрочка составила 124 дня, ставка рефинансирования на 1 декабря 2018г. – 7,50%. Значит неустойка составит 372 000 руб. и рассчитывается следующим образом: 6 000 000 * (1/300*7,50%) * 124 (дней просрочки) * 2 (двукратный размер).

Следует обратить внимания, что если неустойка будет больше, чем цена договора, то ее необходимо снизить до цены договора, поскольку, она не может превышать цену объекта недвижимости.

Компенсации морального вреда

Так как на ДДУ распространяется условия Закона о защите прав потребителей, то с застройщика будет взыскана и компенсация морального вреда. Не нужно строить иллюзий, что суд взыщет большую сумму, даже несмотря на то, что вы понесли моральные страдания, очень переживали и т.п. Это обязательно нужно указать в исковом заявлении, но не стоит запрашивать большие суммы.

Есть случаи, когда за просрочку передачи студии ценой 2 500 000 рублей, истцы просили компенсировать моральный вред в размере 5 000 000 руб.

Мы рекомендуем изучить практику по вашему региону и проанализировать сколько реально взыскивают суды.

Убытков

Примечательно, что убытки по такой категории дел взыскивают редко, поскольку, суды требуют доказать причинно-следственную связь между несвоевременной передачей квартиры и факта съема другого жилья.

Даже если вы продали свою квартиру, вырученные деньги вложили в долевое строительство, и вынуждены были переехать в съемное жилое из-за того, что застройщик не вовремя построил дом, суд все равно может вам отказать во взыскании убытков.

Но все-таки при наличии некоторых обстоятельств убытки можно доказать.

Так, например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239 требование покупателя было удовлетворено, поскольку, он смог доказать, что другого жилья не имеет, зарегистрирован в другом регионе, а там, где купил квартиры, работает, поэтому вынужден был снимать жилье.

Если планируете обратиться в суд с такими требованиями, то следует хорошо и подготовится, собрать все документы, включая договор аренды, все платежные документы по перечислению арендной платы, справку по форме 9 о регистрации по месту проживания, справку с работы, учебы и т.п.

Штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителей

Размер штрафа составляет 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

Посчитаем штраф на нашем примере, суд взыскал неустойку 372 000 руб. и компенсацию морального вреда 30 000. Значит штраф составит: (372 000 + 30 000) * 50% = 201 000 руб.

Судебные издержки

Оплату услуг представителя, почтовые расходы, оплаты нотариальных действий, государственная пошлина (при сумме иска до 1 000 000 руб. она не уплачивается, но если сумма выше, то пошлину необходимо оплатить).

Внимание!
Следует обратить внимание, что судебные издержки не включаются в цену иска и с них штраф не рассчитывается.

Итак, извещение застройщика о переносе сроков передачи объекта недвижимости само по себе не переносит сроки! 

Для этого нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

В случае отказа покупателя от подписания наступают последствия просрочки передачи жилплощади и покупатель может обратиться в суд для взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков и судебных расходов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *