Оформление в собственность дома по упрощенной схеме

      В РФ с 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон № 218-ФЗ), которые коснулись упрощения порядка осуществления сделок по распоряжению недвижимым имуществом для собственников при их долевом участии.

Если в подписании договора участвуют все владельцы квартиры, обращаться к нотариусу не нужно. Более подробно о нововведениях расскажем в статье.

Какие изменения внесены в порядок регистрации?

01.05.2019 Президент РФ подписал Федеральный закон № 76-ФЗ, в который, в частности, были включены изменения в пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ.

Важно!
Теперь сделки, связанные с отчуждением, или договор ипотеки долей в общей собственности на недвижимость не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Это правило актуально при соблюдении 2 условий:

    • все участники долевой собственности выразили свое согласие (если не получено согласие хотя бы одного, к нотариусу обращаться нужно);
    • сделка оформляется одним договором (если с целью снижения долговой нагрузки один договор «разбивается» на 2: по 1 млн. руб., считается, что подписывают 2 разных документа).

Внимание
Если происходит оформление договора по купли-продажи долей в рамках одного недвижимого имущества, удостоверение нотариуса все же потребуется; но когда стороны меняют размер долей – как и прежде, виза нотариуса не нужна.

Какие соглашения могут быть оформлены в упрощенном порядке?

Те, которые связаны с отчуждением, а именно – договор дарения, купли-продажи, ипотеки, наследования.

Для чего нужны были изменения?

Как правило, собственники одной квартиры или дома – родственники, которые вынуждены осуществлять финансовые затраты для того, чтобы завершить регистрацию сделки по отчуждению имущества.

Изменения упрощают порядок регистрации и позволяют оформить переход права быстрее.

Плюсы и минусы изменений

Любое законодательное нововведение имеет свои преимущества и недостатки

Плюсы:

Сделки будут оформляться быстрее – не нужно тратить время на нотариуса. В больших городах нотариусы есть практически в каждом районе; но когда речь идет о малонаселенных пунктах, найти нотариуса сложно, к тому же нужно собрать всех собственников и отвезти их туда.

Собственники сэкономят на услугах нотариуса, куда, помимо оплаты этих услуг по составлению документа, включается еще и заверение согласия на отчуждение доли.

Ярким примером экономии будет выделение долей из материнского капитала детям; ранее требовалось участие нотариуса; теперь родители смогут выделить доли и без него.

Внимание
Если в сделке по отчуждению затрагиваются права несовершеннолетнего, нотариальное удостоверение обязательно.

Рассмотрим пример расчета заверения нотариусом согласия участников долевой собственности:

  • составление согласия нотариусом — расценки устанавливаются в регионе. Например, 1 000 руб.;
  • заверение согласия на отчуждение доли — 1500-2000 руб.;
  • регистрация сделки в Росреестре — 2000 руб.

Итого получается 5 тыс. руб. Но граждане смогу сэкономить 2 тыс. руб. и потратить их на оплату госпошлины.

Минусы:

Участие в сделке нотариуса на начальном этапе для многих граждан, не обладающих юридическим образованием, являлось гарантией ее безопасности, поэтому на первом этапе некоторых будут пугать «неизвестные» изменения в закон. На самом деле права собственников не ущемлены, несмотря на то, что их согласие теперь не подтверждается нотариально. Любой из них так же, в судебном порядке может оспорить сделку.

Ограниченное действие закона по субъективному критерию. Например, несовершеннолетних он не касается; речь идет только о безусловном согласии и т.д.

С одной стороны, законодатель дает послабления для собственников имущества, которое находится в долевом владении. Но, с другой стороны, есть много правовых пробелов при оформлении сделок по отчуждению права, и они связаны с участием нотариуса; однако при его исключении из процесса, он бы упростился.

Если собственники проживают в разных местах, а то и городах, сбор их согласий затянет оформление бумаг. В случае с нотариатом это было бы сделать проще. Речь идет о заверении документов нотариусами в разных субъектах РФ и обменом ими посредством защищенных каналов связи.

Положительную  или отрицательную роль в процессе регистрации сделок окажет данный нормативный акт, покажет время. Однако нельзя не отметить желание законодателя убрать правовые коллизии и облегчить гражданам процесс отчуждения права собственности.

Как будет проходить сделка по новому порядку

Оформление сделки по отчуждению права собственности происходит по следующему алгоритму:

  1. Стороны готовят необходимый пакет документов для подачи его в уполномоченный орган:
        • паспорта;
        • доверенности (если участвуют представители);
        • 3 экземпляра договора (2-для собственников – настоящего и будущего и 1 для Росреестра) или иные документы, являющиеся основанием для перехода прав собственности;
        • квитанция об оплате госпошлины (не требуется в обязательном порядке);
        • кадастровый (технический) паспорт.

 Для справки! На данном этапе сторона, которая отчуждает право, должна подготовить согласие всех собственником, если имеет место быть долевое владение. По новому порядку, если все владельцы согласны, нотариуса привлекать не нужно.Эти бумаги должны прилагаться при подаче заявления в Росреестр; при их отсутствии, в регистрации будет отказано.

2. После того, как все документы собраны, их необходимо передать в уполномоченный орган на выбор:

        • МФЦ;
        • Росреестр (если в регионе имеется такая возможность);
        • к должностному лицу при выездном приеме.

На месте пишется заявление и прикладываются все бумаги, указанные выше. Участники сделки вправе обратиться лично либо направить документы по почте, через Интернет.

3. После того, как документы поданы (возьмем для примера МФЦ), заявителю выдается расписка в их получении.

4. После совершения процедуры регистрации на руки участникам сделки выдаются договоры со штампом.  В настоящее время бумажный вариант свидетельства о праве собственности не оформляется; при необходимости выдается выписка из ЕГРН, содержащая сведения о собственниках, обременениях и технических характеристиках недвижимости.

Этот алгоритм применяется в случаях, если участники сделки или их представители самостоятельно занимаются всем оформлением.

Но если стороны пришли к соглашению о том, что хотят доверить этот процесс нотариусу, он заверяет все экземпляры договора купли–продажи и уже сам занимается дальнейшими вопросами. На руки стороны получают уже готовые бумаги с регистрацией сделки в Росреестре.

Но это не относится к изменениям, внесенным в Закон № 218-ФЗ и касающихся нотариального удостоверения согласия участников долевой собственности. Это два разных юридических факта, которые не взаимодействуют и не зависят друг от друга.

О чем еще стоит знать?

На практике может сложиться ситуация, когда стороны подписали договор, например, купли-продажи, но в Росреестре сделку не зарегистрировали. При этом один из владельцев недвижимости, которому принадлежит доля, решил, что не хочет ее продавать и зря дал согласие. Он говорит об этом стороне сделки и просит «разорвать» договор.

Рассмотрим этот случай с точки зрения права.

Сделка считается совершенной с момента, когда стороны – бывший владелец и будущий подписали договор купли-продажи.

Единственное, что новый собственник не может распоряжаться судьбой недвижимости до тех пор, пока его права не будут подтверждены в Росреестре. Поэтому продавец не вправе требовать признания сделки недействительной, так как она не прошла госрегистрацию.

И если один из «бывших» собственников считает, что его права нарушены, и согласие он уже отменяет, то он может обратиться в суд.

Иного способа признать сделку недействительной, нет.

Но иногда «нежелающие» довести оформление до конца обращаются в Росреестр с заявлением одного из участников сделки о ее приостановлении.

В этом случае все работы действительно приостанавливаются. Если стороны не договорятся, выносится решение об отказе в госрегистрации.

Важно!
Права покупателя закон тоже защищает. Если заявление в Росреестр поступает от продавца без достаточных на то оснований, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о проведении регистрации перехода права собственности к нему.

И, наконец, третий вариант развития событий.

Все собственники долевого владения дали свое согласие, договор подписан, но документы на регистрацию в Росреестр не подали, так как умер продавец. Получается, что право на это имущество еще не перешло к новому владельцу, и оно включается в наследственную массу. Покупатель должен ждать 6 месяцев, чтобы наследники вступили в наследство, и потом он подает иск о понуждении их к совершению госрегистрации.

Внимание
В этом случае правило об отсутствии обязательного нотариального заверения согласия участников долевой собственности не действует, так как речь идет не о сделке по отчуждению совместного имущества.

Таким образом, новый порядок регистрации сделок, позволяющий участникам совместной собственности не обращаться к нотариусу при наличии безусловного согласия всех, направлен на экономию времени и денежных средств и позволит большему количеству собственников передать права другим лицам. Но если хоть один из владельцев доли против, виза нотариуса на согласии нужна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *